Lorsqu’on est en phase de recherche d’un bien immobilier, il est important de connaître le nombre potentiel de locataires dans la ville de votre investissement. C’est un calcul simple que je réalise régulièrement pour m’assurer que le marché n’est pas saturé d’appartements à louer.
Je commence tout d’abord par rechercher les informations dont j’ai besoin sur le web, puis je calcule le ratio du nombre de demandes locatives par rapport aux nombres d’annonces immobilières en ligne. Plus ce taux est élevé et plus j’aurais de locataires potentiels.
Pour illustrer cet article, je vais étudier le potentiel locatif de la ville de Narbonne. Commençons !
TOUT D’ABORD VOICI LA FORMULE MAGIQUE !
((((Nombre d’habitants * Taux de locataire) / 2.3) /10) / 12) * Nombre d’annonces en ligne
En réalité c’est très simple à calculer! Je vous l’explique!
Elle est composée de valeurs variables:
Le nombre d’habitants
Le taux de locataires
Le nombres d’annonces en ligne
Et de valeurs fixe:
2.3 représente le nombre moyen d’occupants par résidence principale (d’après l’INSEE)
10 représente le nombre moyen d’années qu’un locataire reste en place
12 représente le nombre de mois dans une année
LE NOMBRE D’HABITANTS
On peux retrouver le nombre d’habitants par ville sur le site de l’internaute, sur wikipedia, sur le site de l’INSEE ou en recherchant simplement dans google. Pour ma part, j’ai choisi de rechercher « population ville narbonne » dans google et je suis tombé sur le recensement de 2007 sur le site de la mairie.
Il y a donc 52 542 habitants à Narbonne.
LE TAUX DE LOCATAIRES
Le taux de locataires représente la part de locataire par rapport aux propriétaires et aux personnes qui sont logées gratuitement. J’ai pour habitude de rechercher sur le site de l’internaute le taux de locataire mais si vous avez de meilleures références, n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires.
Je me rends à cette adresse et je constate qu’il y a 50,4% de locataires.
LE NOMBRES D’ANNONCES EN LIGNE
Pour obtenir le nombre d’annonces en ligne, je me rends sur le site de référence en France seloger.com, je recherche toutes annonces de location à Narbonne.
Je trouve 217 annonces immobilières.
Maintenant, j’ai assez d’éléments pour calculer mon ratio.
52542 multiplié par 50,4% = 28543 locataires
28543 divisé par 2,3 = 12410 ménages en location
12992 divisé par 12 = 1241 demandes locatives potentielles par an
soit 1299 divisé par 12 = 103 recherches de location par mois.
Par mois, vous pouvez être assuré que 108 ménages en moyenne recherchent un appartement à louer à Narbonne.
Pour obtenir le ratio de locataire potentiels par rapport au marché, il nous reste à calculer le nombre moyen de ménages recherchant un appartement divisé par le nombre d’annonces en ligne et on obtient:
(108/217)*100 = 47,46%
En réalisant ce calcul pour plusieurs villes, il est possible de rechercher la ville où le potentiel locatif est le plus important.
Ce taux signifie qu’il y a 1 ménage locataire pour 2 annonces immobilières « Se Loger » sur la ville de Narbonne. La ville de Narbonne est donc aujourd’hui assez saturé en location.
Si je devais investir dans cette ville, je mettrai l’accent sur la qualité du bien (Décoration, Etat général, Emplacement) afin que mon bien sorte du lot et soit davantage visité.
Ce taux reste indicatif et il n’est absolument pas précis puisque il peut varier en fonction du mois de l’année, du quartier, du type d’appartement…
Il reste néanmoins un indicateur essentiel pour vous aider à faire votre choix et comparer différentes villes.
J’espère que cet article vous aura été utile et n’hésitez pas à faire partager vos avis dans les commentaires ci-dessous.